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城市進化論

Published in:2019-01-21 00:46:52

走在洛杉磯市中心的街道上,人們仍然可以感受到它昔日的輝煌。隨著一座座建筑被推倒和翻新,從腳手架后露出宏偉的藝術裝飾外墻。在洛杉磯的全盛時期,市中心熱鬧非凡,聚集了劇院區、百貨商店、豪華酒店以及住宅區。但是,自20世紀50年代,因為倡導郊區生活方式,人們開始搬離市中心。光陰荏苒,曾經繁榮的市中心一度萎縮,居住人口僅1萬。


自本世紀初開始,政府開始采取激勵措施推動市中心的發展,城市景觀也開始悄然發生變化。古老建筑煥發新生,藝術街區初見規模,和倫敦、香港一樣,為適應都市生活打造的高樓一座座拔地而起。

2010年,洛杉磯麗思卡爾頓(Ritz Carlton LA Live)是第一家進駐這里的豪華建筑。目前,更多的新項目正在啟動,其中很多是由中國開發商打造,項目每平方英尺價格超過1000美元。

房地產公司Transwestern的數據顯示,在18宗市中心的土地交易中,中國開發商參與了7宗,交易額超過1,900萬美元。他們的開發計劃包括成千上萬的新建住宅單元,這些新住宅將從根本上改變城市的天際線。“當這些宏偉的項目全部完工后,必須重新拍攝洛杉磯市中心的明信片了”,高力國際洛杉磯辦事處執行副總裁Mark Tarczynski感慨道。

綠地美國(Greentown USA)價值10億美元的大都市項目率先破土動工。去年,泛海控股宣布了將在斯臺普斯中心對面建設泛海廣場,這是一個宏大的多功能項目——占地近150萬平方英尺,包括一座53層的凱悅酒店和164個品牌公寓。豪華公寓的面積從1,065平方英尺到2,720平方英尺不等,頂層公寓從第50層開始,將包括半錯層和復式住宅,面積從5,500到8,775平方英。

泛海廣場計劃于2019年完工,包括一個占地兩英畝帶花園和網球場的休閑露臺;街道景觀方面,一條蜿蜒的LED全彩顯示屏將停車場隱藏起來;還有幾層露天零售店、餐廳和娛樂空間。泛海廣場的首席執行官Thomas Feng表示:“我們希望重塑的不僅是城市天際線,更是每個人的生活方式。”

當然,中國開發商擁有開發大規模高檔項目,創造都市人期待的工作、生活、娛樂的無縫銜接生活方式的豐富經驗。最近,中國開發商宣布的住宅項目也顯示出越來越高效的風格,美國西岸最大的房地產銷售公司之一Polaris Pacific的副總裁兼區域經理Mike Akerly表示,“(中國開發商)正處于令人注目的發展趨勢的最前沿,致力于為客戶設計非常實用的住宅單元及單元組合。”

南希望街1113號是富爾頓街風險投資公司(Fulton Street Ventures)的開發項目,該公司隸屬于廣州富力地產。Akerly介紹說:“即使是兩居室,空間利用率極高,平均不到1,000平方英尺——這使開發商可以瞄準千禧一代和南加州大學學生的父母。這幢28層的產權公寓將于今年夏天上市,共200套住宅,配套設施完善,建于面積超過5,000平方英尺的沿街零售空間和停車場之上。

上海建工美洲在臨近的百老匯Perla公寓也采用了類似的策略。35層的多功能大廈擁有450個單元和4.8萬平方英尺的公共室外空間,以及沿街面的商業零售。單位面積從400到1,300平方英尺不等,起價35萬美元。Akerly認為,該項目的主要賣點在于步行距離內應有盡有——在交通擁堵令人頭疼的城市里確實是一種奢侈。

產權公寓的定位轉變適逢其時。綠地美國在出售了第一座塔樓的大部分單元后,最近宣布將不會完成整個大都市項目,而是按未披露的價格出售剩下的兩座塔樓。據報道,9月份以來,產權公寓的銷售大幅下滑,當時綠地公司售出了1號樓500個單元中的80%及2號樓的部分單元。

“擁有1,500個單元的單個開發項目在這個市場上前所未見”,Mike Akerly說道,“如果現在啟動如此規模的項目,開發商可能需要決定融入酒店和多家庭單元。”

從大都市項目可以吸取一些經驗教訓,Akerly認為,但開發商們沒有退卻。相反,最近又有一些綜合體項目宣布啟動:三家美國開發商Peebles Corporation、MacFarlane Partners和Claridge properties 成立的合資公司Angel’s Landing將開發兩棟綜合性塔樓,一棟是高聳入云的88層地標建筑,另一棟24層。項目共有425間出租公寓、250間產權公寓、SLS酒店和Mondrian酒店。據報道,產權公寓部分位于52層以上。

在迪斯尼音樂廳街上,一個名為“The Grand”的新項目即將啟動。該項目由瑞聯集團負責開發,建筑師Frank Ghery擔綱設計,包括電影院、商鋪和39層高的住宅樓。建筑效果圖呈現建筑是由一系列堆疊效果的結構組成,包裹著反光的銀色外立面。

盡管有很多新項目進入市場,但經紀公司認為,不會出現供應過剩的風險。“總的來說,我認為,到目前為止公寓市場供應不足,而且將繼續供應不足”,Akerly說。在市中心,產權公寓只占新產品的3%;其余的則是出租房。鑒于洛杉磯住房短缺,為了滿足當前的需求,每年需要建造3萬套住房,去年僅新增了2.6萬套,更多的公寓開發商將進入市場。

很多人拒絕相信,自經濟衰退后洛杉磯人會愿意以同等的價格購買四四方方的公寓,而非配備庭院和游泳池的郊區別墅。但隨著市中心逐漸成為24小時開放的社區,老城區將重現活力,洛杉磯人開始往城里搬。

百老匯Perla項目是“重振百老匯大道”的一部分,該計劃為期十年,旨在復興百老匯走廊,包括超過100萬平方英尺的商業零售區、修復一新的劇院和重新引入的市中心有軌電車。

該復興計劃主要以百老匯貿易中心為基礎,這是一座占地110萬平方英尺的藝術風格建筑,始建于1908年。翻修計劃包括一個意在媲美倫敦哈羅德百貨公司的兩層食品大廳、20萬平方英尺的零售空間和40萬平方英尺的創意辦公區。屋頂的早期效果圖展示了露天餐廳和酒吧、都市農場、酒店和游泳池以及“開井”四周的外部平臺——嵌入建筑內部的“開井”大大增加了照明。

設計公司Omgivning的負責人和創始人Karen Liljegren指出:“百老匯曾是主要的劇院和夜生活區。現在,這座城市想要重返其商業和娛樂中心的地位。”目前,夜晚的市中心依然空曠冷清,但隨著時間的推移,市中心將與洛杉磯綠植覆蓋的郊區林蔭大道媲美,給人們帶來更多的選擇。


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