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德國:走勢強勁

Published in:2019-01-21 01:06:31

德國房產市場異常火爆。自2009年以來,大城市的房價上漲了80%。英國倫敦,曾經歐洲最繁忙的房地產市場,在脫歐公投后蹣跚前行;現在德國的各大城市有望成為正在“尋找家園”的國際資本的主要目的地和受益者。

 

 “2018年,德國的房地產繼續為投資者提供一個資金的‘避風港’,” 柏林仲量聯行住宅開發部主管托馬斯·扎貝爾說,“在全球動蕩之際,新政府的組建為投資者們提供了定心丸。”

 

但是英國脫歐只是推動德國住房需求增長的一個因素;人口增長、低失業率和新住房存量低都造成了全國房價增長。在諸如慕尼黑等城市,房價在2009年和2017年間翻了一番,空置率接近于零;法蘭克福在2017年的房價上漲了15%,這個城市預計人口每年增長8000左右,已經有5萬個住宅單元的短缺。

 

喬金·莫伯特最近編寫了一份德意志銀行德國監測報告,他認為:“這意味著2017年的價格和租金上漲并不完全由于英國脫歐,未來幾年市場仍將保持緊張。”

 

 在德國金融中心法蘭克福,銀行業繼續為該市引入合格的多語種專業人才。房產經紀人說,不斷發展的金融技術行業和樞紐法蘭克福機場也是吸引投資者的因素。

 

這座擁有75萬人口的城市也是德國最高住宅樓——172米高的Grand Tower的所在地。坐落在法蘭克福熱鬧的歐洲區,這座富麗堂皇的建筑預計于2019年年中竣工,包括401套公寓,面積從57到300平方米不等,其中多數公寓帶有私人陽臺和一覽無余的城市景觀。一個184平方米五居室的公寓掛牌價格約為380萬美元。

 

扎貝爾表示:“在國際投資者眼中,高層生活是法蘭克福的一大亮點。”他說,國外買家在預售和已售公寓中占了很大一部分。Grand Tower的居民將享受禮賓服務、一個位于7層的公園以及一個位于43層的日落露臺。 

 

另一個即將開幕的項目是Grand Ouest,前身是一家郵局,現正被改造成共164個單元的豪華公寓。這座五層的新巴洛克式建筑始建于1912年,此次翻新旨在呈現一座現代與傳統相融的大廈,其公寓面積從25到113平方米不等,天花板高3.6米,有些單元將會有陽臺和露臺。頂層豪宅坐擁落地窗,還有可以欣賞法蘭克福天際線景觀的屋頂露臺。 該項目公寓起價為41.1萬美元。

 

盡管在英國脫歐之后,法蘭克福已經引起國際投資者的關注,但柏林仍然是海外買家最喜愛的城市,這得益于其充滿活力朝氣蓬勃的形象、強勁的經濟表現以及不斷擴大的租房需求。根據Wealth-X的報告,該市目前被列為第十一大最具吸引力的全球投資目的地。“隨著英國脫歐進程推進,柏林被視為來自世界各地的主權財富和知名投資者的機會,”Wealth-X 定制研究部總監溫斯頓·切斯特菲爾德表示。

 

根據房地產咨詢公司萊坊的數據,2014至2017年間,柏林高端精華房產(市場前5%的房產)平均價格上漲了27%,僅在2017年一年,其價格就上漲了20.5%。價格上漲部分原因是由于供應有限導致,柏林地產經紀公司Koch & Partners的合伙人彼得·拉比茨說:“盡管在努力建造,但完工率太低,仍然無法滿足需求。”

 

目前,一個位于夏洛滕堡的住宅交易見證了柏林最高紀錄,950萬美元,夏洛滕堡是一個富麗堂皇的高端住宅區,位于柏林市中心知名林蔭購物大道庫達姆大街的西南面。

 

當地開發商拉爾夫·施密茨一直在積極改造該地區的歷史地產,以及建造具有宏偉尺度的豪華住宅——高高的天花板和寬闊的走廊——讓人想起該地區戰前的宏偉風格。開發商的最新項目Alexander在庫達姆大街以南,由塞巴斯蒂安建筑事務所設計,擁有42套公寓,面積從50到1,000平方米不等。這些公寓都配有橡木拼花地板、優雅石板和瓷質瓷磚,起價每平方米14,200美元。  

 

在達勒姆區更西南端,是一個深受外交官和名人青睞的高檔住宅區,該地區也以優雅的歷史建筑聞名。近期,一個名為Aedes Nobiles的住宅改建項目在售,項目共39套公寓,分布在兩棟擁有公共花園、游泳池和健身區的歷史建筑中;價格從67.3萬到467萬美元不等。

 

柏林“米特”是冷戰爆發后空置數十年的歷史中心,是大多數新建項目的所在地,也有受國外買家青睞的高端翻新住宅。目前由Koch & Partners代理掛牌出售、位于Torstrasse大街的五居室頂層豪宅面積450平方米,享受屋頂游泳池、健身房、水療中心和禮賓服務。

 

隨著越來越多的奢侈品進入該市場,拉比茨指出買家已變得愈發挑剔:“豪華地產必須提供滿足富裕人士需求的配套、采用高標配,才會具有競爭力,價格當然也相應昂貴。”

 

具有國際背景的買家常常為其在柏林求學或開始職業生涯的孩子尋找住所;其他人則是尋求投資機會。

 

 “如果國際客戶對自住房不感興趣,他們就會買房投資或作為備用房,以便他們隨時進城享受柏林生活,” 拉比茲表示,“在全球范圍內,與歐洲主要市場和城市相比,柏林價格仍然被低估,因此對國外投資者頗具吸引力。”

 

房地產收益率雖然從過去幾年的5%~7%下降到大約3%,但是扎貝爾表示,德國強勁的經濟(以及去年2.2%的GDP增長)會繼續吸引希望把資金投入到德國住宅房地產市場的國際投資者。

 

展望未來,大多數分析師預計,由于住房短缺和勞動力市場強勁,房地產價格仍將保持強勁。近年快速的價格上漲促使包括德意志聯邦銀行和德意志銀行在內的銀行紛紛發出警告,房價可能估價過高。喬金·莫伯特在其德國監測報告中寫道:“隨著價格增長持續強勁,供應短缺將成為未來市場的一個特征,泡沫的風險正在增加。”

 

但是扎貝爾先生不同意此觀點,他表示:“人口統計學表明德國城市會繼續增長,因此需求將是可持續的。同樣,德國的多中心主義意味著很難概括和使用‘泡沫’這個詞。有些城市現在可能看起來價格很高,但像柏林這樣的城市,其價格仍然遠遠落后于其他德國或歐洲城市。”

 

科隆經濟研究所的邁克爾·福倫達支持這個觀點,他認為:“價格上漲本身不足以造成泡沫——你必須關注基本面。我們的抵押貸款市場穩定,產權比率穩定,同時房屋建設相當適度。”至于柏林,彼得·拉比茨認為,房價將會繼續上漲,盡管增速會放緩。


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德國購房注意事項:

 

·         德國對外國人跨境房地產投資沒有具體的法律限制,借助有效護照和充足的資金足以購買房產。

·         德國的房產購買協議需要一份經過公證的購房合同。

·         交易費用包括公證證書費、土地登記費、法律修正案登記費以及個人所得稅。此外,如果地產經紀人參與土地購買,可能需要支付地產中介費。

·          近年來,房地產轉讓稅逐漸增加,而且在聯邦各州中不盡相同。公證證書的費用和土地登記的費用根據買方的狀況而有所不同,一般占購買價格的3%到6%。

 

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